Was tun, wenn Sie sich Sorgen wegen der Bauarbeiten nebenan machen?

In ganz Philadelphia sind mehr als 200.000 Reihenhäuser und Doppelhäuser fast ein Jahrhundert alt. Diese in die Jahre gekommenen Häuser wurden so konzipiert, dass sie zusammenhalten – was sie anfällig für Schäden macht, wenn beim Abriss ein Teil eines intakten Reihenhausblocks zerstört wird, bei Ausgrabungen alte Schuttfundamente untergraben werden oder an der Grundstücksgrenze ein Neubau entsteht.

Wie kürzlich in einem Inquirer-Bericht detailliert beschrieben wurde, hat Philadelphia in den zehn Jahren seit dem Einsturz eines Gebäudes der Heilsarmee, bei dem sieben Menschen ums Leben kamen, weiterhin Probleme mit Arbeiten an angrenzenden Häusern, die die angrenzenden Strukturen schwächen und manchmal sogar strukturelle Probleme bei den angrenzenden Grundstücken verursachen . (Siehe discoverer.com/collapse.)

Wenn Sie am Haus nebenan ein Verkaufsschild sehen oder eine erste Benachrichtigung vom Bauunternehmer erhalten, sollten Sie aufmerksam sein. Hier sind Schritte, die Sie unternehmen können, um sich zu schützen.

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Warten Sie nicht, bis der Bau beginnt, um sich über die geplante Entwicklung zu informieren, rät Kevin B. Watson, Anwalt bei der Kanzlei Clark Hill.

Nehmen Sie an allen Bebauungsbesprechungen der Gemeinde teil, bei denen Pläne besprochen werden, und fordern Sie Informationen, einschließlich aller Pläne, vom Entwicklungsteam an – einschließlich des Entwicklers, Architekten, Bauingenieurs und Auftragnehmers. Gemäß einem aktuellen Gesetz muss der Bauträger eine erste Mitteilung machen, bevor er Genehmigungen beantragt, und dann zehn Tage im Voraus eine letzte Mitteilung machen, bevor er mit Arbeiten beginnt, die sich auf angrenzende Grundstücke auswirken könnten. Sie sollten jedoch so schnell wie möglich proaktiv Informationen einholen.

Kontaktieren Sie das Philadelphia Department of Licenses & Inspections (L&I) unter der Rufnummer 311, versuchen Sie herauszufinden, welcher Inspektor die Arbeiten überwacht, und teilen Sie diesem Inspektor Ihr Interesse an dem Projekt mit. (Wenn Sie die Telefonnummer nicht erhalten können, versuchen Sie es per E-Mail im Format [email protected].)

Durchsuchen Sie das Grundstück auf Atlas.phila.gov, LI.phila.gov und eCLIPSE.phila.gov, um Bebauungspläne und Genehmigungen zu finden. Sie können sich auch an das Stadtratsmitglied wenden, das Ihren Bezirk vertritt.

Reichen Sie für alle Genehmigungsanträge so schnell wie möglich einen Antrag auf Auskunft bei L&Is Open Records Officer, Tia Platts ([email protected]), ein. Bau-, Abriss- oder Aushubpläne; und alle anderen für Arbeiten am Grundstück eingereichten Unterlagen. Reichen Sie es mit dem Standardformular ein, das unter OpenRecords.pa.gov verfügbar ist, und stellen Sie sicher, dass Ihre Anfrage klar und spezifisch ist.

Bevor mit Arbeiten begonnen wird, die sich auf Ihr Eigentum auswirken können, muss Ihnen ein Bauträger vor dem Bau eine Bestandsaufnahme des aktuellen Zustands des Eigentums sowie einen Plan zur Überwachung und zum Schutz Ihres Eigentums vorlegen. Sie sollten eine Kopie dieses Gutachtens anfordern, es sorgfältig prüfen und durch eigene Fotos ergänzen, die den Zustand Ihrer Immobilie dokumentieren.

Erwägen Sie die Beauftragung Ihres eigenen Bauingenieurs oder Architekten, um sicherzustellen, dass die Einschätzung des Bauträgers korrekt und gründlich ist. Der Ingenieur kann Schwachstellen in Ihrem Haus identifizieren, die leicht proaktiv behoben werden können, z. B. indem er sicherstellt, dass Ihre Fassade sicher am Haus befestigt ist, bevor störende Arbeiten nebenan ausgeführt werden. Oder die Person überprüft möglicherweise die Pläne des Entwicklers und schlägt Änderungen oder zusätzliche Schutzmaßnahmen vor.

Derzeit gibt es keinen Rechtshilfedienst, der sich ausschließlich der Unterstützung von Hausbesitzern widmet. (Community Legal Services of Philadelphia hat eine solche Initiative vorgeschlagen, die Stadt hat sie jedoch noch nicht finanziert.) Wenn Sie erhebliche Bedenken haben, sollten Sie darüber nachdenken, einen Anwalt mit Erfahrung in Baufragen zu beauftragen, der sich in Ihrem Namen für Sie einsetzt, bevor ein Schaden entsteht.

Bei Bauarbeiten, die bis zur Grundstücksgrenze reichen, ist in den meisten Fällen ein Zugang zu Ihrem Grundstück erforderlich, sei es zur Untermauerung Ihres Fundaments oder zur Abdichtung der Verbindung zwischen Dächern. Für Hausbesitzer kann eine schriftliche Zugangsvereinbarung ein wesentlicher Hebel bei der Aushandlung der Konditionen mit einem Auftragnehmer sein.

Venise Castaneda-Whitaker, die die Facebook-Gruppe „River Wards L+I Coalition“ leitet, in der Nachbarn sich gegenseitig bei der Bewältigung von Bauproblemen helfen, empfiehlt, sofort ein „Betreten verboten“-Schild anzubringen, da das Gesetz von Pennsylvania strengere Strafen für unerlaubtes Betreten vorsieht, wenn dies bemerkt wird ist geposted. Wenn sich ohnehin ein Bauunternehmer auf Ihrem Grundstück befindet, rufen Sie 911 an.

Fahren Sie dann mit der Aushandlung der schriftlichen Zugangsvereinbarung fort, vorzugsweise schriftlich, beispielsweise per E-Mail. Stellen Sie sicher, dass es so detailliert wie möglich ist, einschließlich der Parameter der Arbeit und des Arbeitsplans. Freiwillige haben eine Vorlage für diese Vereinbarung mit einer Wunschliste wichtiger Zugeständnisse entwickelt, z. B. die Verpflichtung des Bauträgers, für die Überprüfung durch einen externen Ingenieur zu zahlen, die Festlegung, dass alle Auftragnehmer lizenziert und versichert sein müssen, und die Forderung, dass das Nachbarhaus dies tun muss zur Bauträgerversicherung hinzugerechnet werden.

Sollten Bedenken wegen Bauschäden aufkommen, empfiehlt Watson, sich gleichzeitig an L&I und den Bauträger zu wenden. Sie sollten sich auch an Ihre Hausratversicherung wenden, doch viele Policen lehnen in solchen Fällen die Deckung von Schäden ab.

Aber auch Anwälte gemeinnütziger Organisationen raten dazu, die Situation zu überdenken, da die Kontaktaufnahme zu L&I manchmal nach hinten losgehen kann.

„Die Leute werden sich an L&I wenden, weil sie denken, dass sie sich an die Grundstückspolizei wenden, und L&I wird vorbeikommen, ihr Eigentum inspizieren und ihnen einen Verstoß anzeigen – denn alles, was L&I tut, ist festzustellen, ob ein gefährlicher oder nicht gefährlicher Sachverhalt vorliegt oder nicht.“ -Compliance-Bedingung besteht weiterhin“, sagte Andria Bibiloni von Philadelphia Legal Assistance. „Es ist nicht ihre Aufgabe, Schuld zuzuweisen.“

Einige Hausbesitzer berichteten jedoch, dass L&I eingreifen und den Auftragnehmer dazu bringen konnte, den Schaden zu beheben.

Für Arbeiten ohne Genehmigung oder über den Geltungsbereich der Genehmigung hinaus: Rufen Sie 311 an oder besuchen Sie phila.gov/departments/philly311/

Für Arbeiten vor 7 Uhr oder nach 20 Uhr: Rufen Sie 215-685-7580 an oder senden Sie eine E-Mail an [email protected]

Für Staub- und Lärmbeschwerden: Rufen Sie 215-685-7580 an oder senden Sie eine E-Mail an [email protected]

Für die Arbeit an einem Wochenende: [email protected] oder 911.

So melden Sie Sachschäden durch städtische Abbruchunternehmen und andere: Rufen Sie die Notrufeinheit von L&I unter 215-686-2583 oder 215-685-3055 an.

Bei Arbeiten, die eine unmittelbare Gefahr darstellen, wie z. B. Ausgrabungen, die Ihr Haus untergraben: Verlassen Sie sofort das Haus und rufen Sie 911 an.